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賃貸テナント用語集

預り金 契約年数 相殺 内容証明 礼金
居抜き店舗 契約面積 相当賃料 根抵当権 連帯債務
違約金 建蔽率 立退料 念書 連帯保証
内金 継続賃料 定期借地権 延床面積 連帯保証人
覚書 権利金 定期借家権 ビル管理法 レンタブル比
解除 差押え 抵当権 ビルマネジメント    
解約 サブリース 手数料 フリーレント    
解約手付 敷金 手付 壁芯    
解約予告 善管注意義務 登記簿 法人契約 不動産登記簿
期間内解約 専有部分 特約条項 保証金 宅地建物取引業
期間満了 専有面積 徒歩所要時間の表示 容積率 宅地建物取引主任者
共益費 セントラル空調 取引態様 用途地域 重要事項説明
共用面積 造作買取請求権 契約に際しての書面の交付
預り金【あずかりきん】
敷金・保証金・建設協力金その他、不動産の賃貸借に際し、後に返還されることを前提として、借主から貸主に預けられる金銭をいう。一般的には、敷金・保証金は、賃料や損害金の引当てにされ、賃貸借の終了時に残額が返還されるのに対し、協力金はこれを消費貸借にあらため、一定期間内に、金利を付して分割返済されるのが普通である。
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居抜き店舗【いぬきてんぽ】
以前に経営していた業種のままの内装や設計が付帯している店舗のこと。
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違約金【いやくきん】
契約に定めた事項に違反した者が、相手方に対して支払う金銭で、違約罰のひとつ。契約を締結する際、金額まで決めておくこともできる。
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内金【うちきん】
売買や請負など双務契約において全額の代金・報酬の支払に先だって支払われる一部の代金・報酬のこと。本来は代金の一部弁済にすぎず、手付ではないが契約締結の際の内金と称して支払われるものは、契約成立の証拠となりうる。ほかに解約手付の性質をもつことがあり、たんに使われる名称だけでなく、授受の金額・趣旨などにより合理的に判断されるべきものである。
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覚書【おぼえがき】
契約当事者の一方だけが署名捺印して相手方に差し入れる場合があるが通常、契約当事者の間に、契約の基本的事項を約定した基本契約書が出来ており、その基本的事項の具体的な細目を定める場合や補足する場合の書面として使用している。契約更新の際にも用いられる。
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解除【かいじょ】
契約解除のこと。契約の一方の当事者の意思表示によって、すでに有効に成立した契約の効力を解消させて、その契約が始めから存在しなかったと同様の法律効果を生じさせることで、賃貸借などのような継続的法律関係を終了させ将来その契約の効力を消滅させること、いわゆる解約とは違う。
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解約【かいやく】
当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇用、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させること。契約解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来消滅の効力が生ずるとされている。民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はないのが現状である。(民法541条、620条、625条3項等)。
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解約手付【かいやくてつけ】
当事者が契約の履行に着手するまでの間は解除権を留保し、解除したときは、買主または借主は手付金を放棄し、売主または貸主は、その手付金の倍額を返金することにより契約の解除ができるという趣旨で交付される手付金のこと。民法では解約手付を原則としており、また宅地建物取引業法では宅地建物取引業者が売主の場合は、受け取った手付金は解約手付とされ、その額は代金の20%が上限と定められている。手付金にはその他に「証約手付」「違約手付」がある。
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解約予告【かいやくよこく】
当事者のどちらか一方からなされる、賃貸借契約を消滅させるための意志表示のことをいう。借地借家法に細かい規定があるが、賃借人からは事務所、倉庫で3~6ヶ月、住居で1~3ヶ月、賃貸人からは6ヶ月が一般的である。但し、賃貸人からは「正当の事由」が必要であり、立退料等が発生する場合もあるので簡単にはいかないケースが現状である。
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期間内解約【きかんないかいやく】
契約期間に定めがある場合について、その期間内に解約することができる特約。建物賃貸借契約の場合は、通常、退去の6ヵ月前までに予告しなければならないと定めているものが多い。期間内解約条項はあくまでも特約で、この特約がない場合は、契約期間途中の解約が行えない。借地借家法では、期間のある契約については、原則として期間内解約を認めていない。
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期間満了【きかんまんりょう】
不動産の賃貸関係において、当初定めた契約期間が終了することをいう。借地借家法では、定期借家を除き、借主と貸主間で異義がなければ、同一条件で更新すると定めているものが多い。
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共益費【きょうえきひ】
(1)民法上複数の債権者にとって共通に利益となる行為に支出した費用の事。保存費用、競売費用、執行費用など。
(2)建物およびその敷地の賃貸借において賃料と別に支払われる費用の事。共益費、共有部分管理費等と称し、共有部分の水道光熱費、清掃・衛生費、修繕費、保安管理費、冷暖房空調費等の建物維持管理等に支払われることが多い。
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共用面積【きょうようめんせき】
エントランスやエレベータホールおよび廊下、トイレなどの各テナントが共用で使用する面積のこと。
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契約年数【けいやくねんすう】
一般の貸ビルでは2年又は3年契約が大半を占めているが、5年や10年以上のビルもある。但し、この契約期間長、短いずれも余り意味がなく、テナントはいつでも解約申し入れが出来る。
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契約面積【けいやくめんせき】
賃貸借契約書に記載される面積のこと。専有的に使用する貸室使用部分の壁芯計算による面積を契約面積としている場合と、トイレなど共用面積を加えたケースがあるので、貸室のレイアウトを検討する際には実際に使用できる面積を確認する必要がある。
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建蔽率【けんぺいりつ】
建築物の建築面積の敷地面積に対する割合。建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が制限されている。
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継続賃料【けいぞくちんりょう】
賃貸借契約が継続されているときの、契約が継続されることを前提とした賃料をいう。特定の当事者間において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料のこと。これに対して、新たな契約を結ぶときの賃料が新規募集賃料という。
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権利金【けんりきん】
土地建物の賃貸借契約締結の際に授受される金額の事で、次の3種類に分けることができる。
(1) 賃料の前払的性質を有するもの。
(2)建物の賃貸借の場合に、営業上の利益またはのれん代、老舗料として支払われるもの。
(3)賃借権設定の対価である権利金。尚、権利金は、原則として返還されない。
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差押え【さしおさえ】
国家権力をもって、財産(特定の動産・不動産・権利など)の処分を禁ずること。通常は、金銭債権について強制執行をする場合に、換価を目的として、債務者の財産に対する処分権を剥奪し、その財産を確保する国の行為のことをいう。
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サブリース【さぶりーす】
借主(転貸人)が従来の賃貸借関係を維持しながら目的物件を第三者に賃貸することをいう。転貸借契約における入居者(転借人)と賃貸人との間には契約関係はなく、借主(転貸人)が自己の賃借権の範囲内で、第三者(転借人)のためにさらに賃借権を設定することをいう。
原契約において、(1)債務不履行によって転貸人が契約解除された場合、
          ? (2)契約期間の満了に伴って契約が終了した場合は、
転貸借契約についても同時に終了することになる。
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敷金【しききん】
賃貸契約時に借主が貸主に一定の額を預けておき、解約時に借主に返却されるもの。債務の担保としての性格を有し、解約時には、借主の滞納賃料等未払い金を差し引いて返還することができる。
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善管注意義務【ぜんかんちゅういぎむ】
善良なる管理者の注意を持って使用・占有する義務のこと。賃貸借契約において貸室を使用する借主に定められた義務。
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専有部分【せんゆうぶぶん】
マンションなど区分所有建物のうち構造上区分され、独立して住居、店舗、事務所などの用途に供することができる部分のことをいう。
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専有面積【せんゆうめんせき】
賃貸オフィスビルや区分所有建物の中で、独立して使用でき、占有者(入居者)・所有者一人一人が単独で所有できる部分を専有部分という。その面積のことを専有面積という。専有面積の算出方法は、壁芯計算(壁の厚みの中心線で囲まれた面積)と、内法計算(壁の内側の面積)の2つがあり、物件広告には壁芯計算による専有面積、登記簿には内法計算による専有面積が記載される。
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セントラル空調【せんとらるくうちょう】
セントラル方式で建物の1ヶ所に設けられた装置から各室に冷水や温湯を送る方式で行う冷暖房のこと。定められた時間以外は、1部分のみの時間外空調はむずかしい。最近のビルは、フロアー単位や各室個別の空調設備を備えたものが多いが、1フロアーが300坪前後以上の大規模ビルでは個別空調には設備的に対応しきれない為、ほとんどがセントラル空調である。
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造作買取請求権【ぞうさくかいとりせいきゅうけん】
賃貸人の同意を得て借家人が付加した造作について、借家人が、賃貸借終了のときに賃貸人に対して、時価で買い取ることを請求できる権利のこと。
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相殺【そうさい】
債務をお互いが負っているとき、弁済期間がきていれば、互いに差引計算をして、互いの債務を消滅させること。特約で相殺しない契約をしたときのみ適用されない。相殺は、一方的に決定することができ、相手方の承諾は不要。ただし、不法行為が原因となって生じた債権・債務は相殺することができない。また、扶養料、労賃、失業保険金、厚生年金など差押さえが禁止されている債権も相殺はできない。また、借主が倒産した貸主に対して、預けた保証金と賃料債権を相殺することは原則として禁じられている。
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相当賃料【そうとうちんりょう】
借地借家法第32条「借賃増減請求権」第2項では、「建物の借賃の増額につい当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けたものは増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃を支払うことを持って足りる」と定められてる。相当賃料とは、この場合の相当と認める額のことをいうが、法律上、明確な基準が定められていないため、当事者の主観でよいとされている。
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立退料【たちのきりょう】
賃貸借契約において、貸主から解約を申し入れる場合に、正当事由を補完するために貸主から借主に対し 差し入れられる金銭のこと。
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定期借地権【ていきしゃくちけん】
平成4年施行の新借地借家法は、一定の要件の下で、更新がなく契約所定の期間で確定的に借地関係が 終了する「定期借地権」の契約を認めた。
(1)一般定期借地権、
(2)建物譲渡特約付借地権、
(3)事業用借地権の3類型がある。
(1)は存続期間が50年以上で、法定更新及び建物再築による存続期間の延長がなく、 建物買取請求を排除する旨の三つの特約で備えることを要する。
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定期借家権【ていきしゃくやけん】
平成12年に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が定期借家法の正式名 称。従来の普通借家契約とは異なり、契約期間の定めがある賃貸借契約について、その期間の満了により確定的に契約が終了し、更新がないとする契約形態のこという。平成12年に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が定期借家法の正式名 称。従来の普通借家契約とは異なり、契約期間の定めがある賃貸借契約について、その期間の満了により確定的に契約が終了し、更新がないとする契約形態のこという。
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抵当権【ていとうけん】
債権者が目的物の引渡しを受けないまま、債務が弁済されない場合に、その物の価額によって優先的弁済を受けることができる担保のことをいう。抵当権の本来の効力は被担保債権が弁済期に弁済されないと きに目的物を競売して、その代価から優先弁済を受けることにあるが、目的物をもって直ちに弁済にあてることも可能である。
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手数料【てすうりょう】
不動産取引では、売買、賃貸借等の契約に際し、当事者の一方または双方から媒介業者へ支払われる報酬のこと。仲介手数料ともいう。宅地建物取引業法において定められており、受け取れる報酬額には売買、賃貸借にそれぞれ制度がある。
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手付【てつけ】
売買、賃貸借等の契約に際し、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭などのことをいう。手付には、
(1)契約の成立を証する証約手付、
(2)手付を交付した者はそれを放棄し、相手方はその倍額を償還して契約を解除することを認める解約手付、
(3)手付額を債務不履行の場合の損害賠償額の予定または違約罰とする違約手付がある。
どの手付であるかは当事者の意思によって決められるが、いずれの場合にも、証約手付の意味がある。民法は、当事者の意思が不明のときは、解約手付と解することとしている(民法557条)。宅建業者が売主として受け取る手付は解約手付である(宅建業法39条2項)。なお、契約の際内金と表示されても解約手付と解されることがある。手付金は、契約が約定どおり履行されるときは、一部弁済として取り扱われることとなる。
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登記簿【とうきぼ】
私法上の権利の得喪・変更など関係事実の存在を公示かつ保護するため、一定の事項を記載した公の帳簿をいう。
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特約条項【とくやくじょうこう】
通常契約の他に当事者間に特別の条件や利益を伴う契約条項を付する際の契約に関する追加項目のこと。
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徒歩所要時間の表示【とほしょようじかんのひょうじ】
道路距離80mにつき1分を要するものとして算出し、1分未満の端数については1分に切り上げることとしている。坂道、歩道陸橋は考慮されず、信号の待ち時間も含まれない。(社)首都圏不動産公正取引協議会が規定する、広告する場合の表示項目の1つとして定められている。
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取引態様【とりひきたいよう】
宅地建物取引業者が宅地建物の取引を行う場合の立場を示したもの。主に次の3種類がある。
(1)媒介(仲介) 売主と買主の間に立って売買の仲立ちをする(仲介手数料が必要となる)。
(2)売主 売買契約を交わして、宅地や住宅を直接販売する。
(3)代理 売主から代理権を得た不動産会社が売主に代わって販売。原則として仲介手数料が不要だが、売主と 代理人の契約による。
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内容証明【ないようしょうめい】
郵便の一種で正確には、内容証明付郵便のこと。目的は出した日付を明らかにし文面の内容を公的に証明するためのもので、出す場合は書留にし、配達証明にしておくことが必要である。
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根抵当権【ねていとうけん】
不動産等に設定する抵当権の一種。抵当権は特定の債権に対して設定されるが、根抵当の場合、一度抵 当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めると、その限度内で債権は担保され、継続的な貸借 取引の有る企業と金融機関では、借り入れをする際にいちいち抵当権を設定する必要がないので、根抵当権が利用される。
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念書【ねんしょ】
後日の証拠とするため、ある事項について確認する旨の文書。多くは、当事者の一方が作成し、他方に交付される。法令上の用語ではなく取引上の実務において用いられる用語である。
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延床面積【のべゆかめんせき】
建築物の各階の床面積の合計をいう。延面積算定にあたっては、床面積に含まれない部分は算入されな い。また、容積率制限に関する規定の適用の場合には、駐車場、駐輪場部分の床面積は、全体の5分の1を限度として延べ面積には算入されない。
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ビル管理法【びるかんりほう】
(建築物における衛生的環境の確保に関する法律)ビル管理法には、
(1)ビルの所有者が守らなければならない諸規定、
(2)実際に環境管理業務を請け負っているビル管理業者の資質向上のための諸規定の二つの諸規定がある。 3,000m2以上のビル(特定建築物)の所有者は、ビル管理技術者(国家試験か講習によって取得)を選任し、 空気、飲料水、排水、ネズミ昆虫の防除、清掃などに関して定めた環境基準を遵守しなければならない。
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ビルマネジメント【びるまねじめんと】
従来の清掃や警備、保守・点検といったハード面のビル管理ではなく、投資対象としての建物が最大限の収益を上げるように、メンテナンスやリーシング、設備更新などの再投資を総合的にコントロールする経営手法のこと。こうした機能は建物の所有者が抱え込まずに、専門家に外部委託するのが合理的といわれている。
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フリーレント【ふりーれんと】
賃貸借契約期間の開始日から一定期間の賃料の支払いを免除すること。この間の共益費は支払うのが通常である。
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壁芯【へきしん】
壁の中心線を結んで測った寸法のこと。内法に比べ、壁の厚みの分だけ面積は大きくなる。分譲マンションのパンフレットに書かれた専有面積は壁芯計算によるものが多く、実際に使用可能な面積はそれより少し狭い。公的融資を受ける時には壁芯による面積、税金の軽減措置に必要な要件は内法による面積なので、注意が必要である。
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法人契約【ほうじんけいやく】
賃貸借契約の貸主が個人の場合と法人の場合があり、法人とは権利義務の独立した主体と認められた組織体である。従って法人が契約し、その代表取締役個人が保証する場合もある。
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保証金【ほしょうきん】
賃貸借契約時に賃借人から家主に支払われるもので、現在では、債務の担保として、「敷金」と同じ意味合いをもつ。関西では一部の 地域を除き「保証金」という場合が多いと聞く。札幌も一部「保証金」の物件がある。尚、退去時には、約定により、ここから敷引き金額が差し引かれて返還される場合がある。
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容積率【ようせきりつ】
建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことをいう。建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況とのバランスを確保すること等を目的としている。
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用途地域【ようとちいき】
都市の土地利用計画のひとつで、建築できる建物の種類、用途、規模を地域別に制限すること。周辺環境を知る目安にもなる。平成4年に法律が改正され、用途地域は次の12種類の地域になった。「第1種・第2種低層住居専用地域」「第1種・第2種中高層住居専用地域」「第1種・第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」。
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礼金【れいきん】
元々は、借主が貸主に対して賃貸契約を結んでくれたお礼として支払ったもので、地域的な習慣や格差がある。関東方面は通常家賃の2ヶ月分であるが、札幌では礼金という習慣がさほどない。礼金は契約の終了後も返金されない。
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連帯債務【れんたいさいむ】
複数の債務者がひとつの債務を連帯して負担することをいう。債権者は、全部の弁済を受けるまで、債務者の誰に対しても自由に弁済の請求ができるが、一人が全部弁済すれば他の債務者の債務が消滅する。公庫融資等を借り入れる場合は、収入合算をすれば、連帯債務者となることが条件となっている。
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連帯保証【れんたいほしょう】
主たる債務者と連帯して債務を負担する保証のこと。連帯保証の効力は強力で連帯債務に匹敵するが、附従性を有する点で連帯債務と異なる(したがって、主たる債務者について生じた事由は原則としてすべて連帯保証人 に効力を及ぼす)。また、連帯保証人は保証人固有の抗弁権(催告の抗弁権、検索の抗弁権)がなく、連帯 保証人に生じた主たる債務者に効力を及ぼすことがあり、連帯保証人に対する請求、連帯保証人と債権者間の更改または連帯保証人の相殺、連帯保証人と債権者間の混同は、債務者に効力を及ぼす。
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連帯保証人【れんたいほしょうにん】
保証人とは異なり、賃料請求など、債務の弁済を要求された場合、貸主に請求が可能な場合でも支払いを拒むことが出来ない。又、賃借契約書に割印が必要な場合、連帯保証人も捺印しなければならない。
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レンタブル比【れんたぶるひ】
貸室部分÷延べ床面積で計算されるもの。オフィスビルやマンション計画で使用する。例えば、レンタブル比が80%ならば、貸室として専有で使用できる面積が延べ床面積の80%。延べ床面積(容積対象)が100坪の場合80 坪が賃貸とする事ができる部分と言うことになる。建物を計画するときには、レンタブル比の大小が一つの目安となる。
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不動産登記簿
不動産に関する現況及び権利関係を公示するための公の帳簿をいう。現状を公示する表題部と権利関係を公示する甲区・乙区の用紙からなっている。登記簿謄本は誰でも手数料を納付して、登記所(法務局)に直接または郵送料を切手で納付すれば郵便でも申請できる。
表題部
不動産の現状を公示するのが表題部で、土地については所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など。建物については所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されている。
甲区
所有者に関する事項が記載されている。その所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など) で所有権を取得したかがわかる。所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など)。賃貸人と所有者が同一でない場合は、確認が必要。
乙区
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されている(抵当権設定、地上権設定、地役権設定など)。
住居表示・地番・家屋番号
昭和37年、「住居表示に関する法律」が制定され、一住居ごとに「○番○号」という表示をするようになった。従って、現在、土地の表示である地番(土地登記簿に登録するために、土地の一筆毎につけた番号)と住居表示が異なることがしばしばある。また家屋番号は、建物の存在を示す番号で、表示登記または所有権の保存登記をした際に、その管轄登記所にて決定する。区分建物の場合は、占有部分毎につけた番号。
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宅地建物取引業
宅地・建物の売買、交換、または宅地・建物の売買、交換、賃借の代理、媒介の行為を業として行うこと。この業を営もうとするものは国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければならない。
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宅地建物取引主任者
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。宅地建物取引主任者になるためには、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、さらに宅地建物取引主任者証の交付を受けなければならない。登録は、宅地・建物取引に関し2年以上の実務経験を有する者、または、建設大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者とされている。
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重要事項説明
仲介サービス会社などは、宅地建物取引に際し、売買、交換、賃貸借の契約を締結する前に、宅建主任者に土地・建物について宅建業法で定められた項目を書面を交付し説明させなければならない。
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契約に際しての書面の交付
宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買、交換に関して、自ら当事者として契約を締結した場合は相手方に一定の事項を記載し、取引主任者が記名押印した書面の交付が義務付けられている。なお、当事者を代理した場合は相手方および代理依頼者に、その媒介による場合は各当事者に行う。
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【常口グループ関連サイト】

【種別テナント】

【エリア別テナント】